글의 순서
부동산 등기부 등본 이란?
부동산 등기부 등본은 부동산 거래 시 필수로 확인해야 하는 중요한 서류로 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며 각각 부동산에 대한 개요와 해당 부동산에 대한 권리 관계가 기록된 서류입니다. 등기부 등본 열람을 통해 전월세 계약을 체결하기 전 권리 관계를 이해하여 안전한 거래를 할 수 있으며 매매 시 제3자 거래 방지와 계약 완료 후 소유권을 매수자로 변경하는 데 중요한 확인 사항 중 하나입니다. 참고로 등기부 등본 열람 시 700원의 수수료, 발급 시 1000원의 수수료가 있으며 인터넷을 통해 열람한 자료도 프린터로 출력이 가능합니다. 등기부 등본을 열람하는 방법은 여러 가지 방법이 있는데 등기소에 방문하여 열람이나 발급 받거나, 스마트폰 앱(출력 불가)을 통해 열람할 수도 있습니다. 하지만 이와 같은 방법은 시간이 많이 소요되고 불편함이 있기 때문에 본 포스팅에서는 PC를 통해 인터넷 등기소 (http://www.iros.go.kr/)에 접속하여 열람하는 과정만을 설명해 드리겠습니다.
등기부 등본 열람 방법
인터넷 등기소 (http://www.iros.go.kr/)에 회원 가입 후 로그인합니다.
등기열람/발급 메뉴 -> 부동산 열람 또는 발급하기 메뉴로 이동합니다.
부동산 구분을 선택한 후 주소를 입력하여 결제한 후 열람합니다.
[부동산 구분]
집합건물: 아파트, 빌라, 연립, 오피스텔이 해당됩니다.
건물: 일반주택, 다가구 주택, 단일 상가가 해당됩니다.
토지: 대지, 전, 답, 임야 등이 해당됩니다.
등기부 등본 보는 방법
등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나누어져 있습니다.
표제부
표제부는 부동산의 소재지와 내용을 표시합니다. 토지의 경우에는 지번/지목/지적을, 건물인 경우에는 지번/구조/용도/면적 등이 기재됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개별 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다. 면적은 ㎡로 표시되어 있는데, 이를 3.3으로 나누면 평이 됩니다. 토지의 분할, 지목 변경, 건물 구조 변경, 증축 등으로 인한 면적 변경도 표제부에 기재합니다.
[표제부에서 확인해야 할 내용]
계약하고자 하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 반드시 확인합니다. (아파트 등의 집합 건물의 경우 동/호수까지 확인해야 함)
갑구
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분 을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항입니다. 그리고, 이러한 권리 관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재됩니다.
[갑구에서 확인해야 할 내용]
소유권자의 이름을 잘 확인한 후 계약 시에 소유권자와 직접 계약을 체결하도록 해야 합니다.
단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지 소유주와 건물 소유주가 동 일인인지 확인합니다.
압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인합니다.
등기 열람 시 과거 내역을 확인하여 현 소유자에게 임차권 증기가 없었는지 확인합니다. 만약 임차권 등기가 설정된 이력이 있다면 현 소유주가 임차인에게 보증금을 제대로 돌려주지 않았던 이력이 있다는 뜻입니다.
[갑구에 기재되는 용어 설명]
- 소유권보존등기: 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기를 말합니다.
- 소유권이전등기: 소유권을 이전하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 붉은 선으로 말소하지 않습니다. 붉은선으로 말소하는 경우란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한합니다.
- 압류: 채무자가 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 강제집행입니다.
- 가등기: 토지 혹은 건물을 매입한 사람이 어떤 사정에 의해서 당장에 등기를 넘겨받지 못하는 경우 자신이 토지 혹은 건물의 소유권을 이전받을 지위에 있다는 것을 등기부상에 올리는 것입니다.
- 가처분: 토지 혹은 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 처분 행위를 하지 못하도록 하는 것입니다.
- 예고등기: 토지나 건물과 관련하여 소송이 진행중이라는 것을 알려주기 위해서 법원에서 하는 등기입니다.
을구
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재됩니다. 또한, 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다.
[을구에서 확인해야 할 내용]
저당권이나 전세권이 이미 설정되어 있는 경우, 이후의 임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우 저당권이나 전세권자들이 배당받은 후 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수 있게 됩니다. 저당권이나 전세권이 해당 부동산에 이미 설정되어 있다면, 금액이 부동산 시세에 비해 낮아도 등기상으로 확인할 수 없는 당해세를 확인할 수 없어 소유자의 부동산 강제 매각시 임차인이 돌려 받을 수 있는 비용이 줄어들거나 없어질 가능성이 있으므로 위험도가 높다고 볼 수 있습니다.
이렇게 부동산 등기부 등본의 열람 방법과 확인 방법을 알아보았습니다. 부동산 등기부 등본을 열람하여 부동산 거래 시 자산을 안전하게 지킬 수 있으며 안전한 거래가 가능합니다.
같이 보면 좋은 글